VIA VERDE – El Camino Verde

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La vivienda social no es sólo un tema económico sino, como su propio nombre indica, social. La diversidad de tipologías de vivienda, la multiescalaridad del conjunto, la utilización de las cubiertas como espacios de relación y socialización “reales” convierte este edificio en un caso paradigmático de sostenibilidad entendida “más allá de lo verde”.

Aunque la instalación de placas solares, así como de zonas verdes en cubierta o sus viviendas pasantes incrementan su eficiencia energética (sostenibilidad medioambiental), el rasgo más destacable es cómo la multiplicidad tipológica permite la aparición de la vida (sostenibilidad social) asociada a una forma escalonada característica (sostenibilidad cultural), que dotará de identidad a sus nuevos habitantes.

Por otro lado, la colaboración entre distintas administraciones públicas permite que las ayudas en materia de vivienda social no sólo repercuta en el precio sino en la calidad de la vida de sus futuros habitantes. El compromiso por lo público es celebrado colectivamente en esta nueva arquitectura del bajo Manhattan. 

El edificio de 222 viviendas “Via Verde” es el resultado del concurso New Housing New York (NHNY) Legacy Project  celebrado en 2006. Copatronizado por el American Institute of Architects y el New York City Department of Housing Preservation and Development (HPD), y organizado por el interdisciplinar NHNY Steering Committee, el reto explícito del concurso era crear viviendas que fueran “asequibles, sostenibles y fácilmente reproducibles.”

El equipo ganador lo forman los estudios de arquitectura Dattner y Grimshaw, con la promotora de vivienda social Jonathan Rose Companies y Phipps Houses, la promotora de viviendas sin ánimo de lucro más antigua de nueva York. Su diseño ganador combina métodos de construcción estándar con un sofisticado sistema de fachada, tipologías de vivienda originales y una gran variedad de elementos verdes.

Ascendiendo el Camino Verde

La forma dramáticamente escalonada del Via Verde, junto a las contundentes aristas de su fachada prefabricada, completa la variedad de tipos edilíceos de la zona. La parte sur del Bronx ha sido un lugar en construcción y desarrollo permanente durante las últimas dos décadas, principalmente con viviendas de renta baja o media, como un esfuerzo para revitalizar un barrio que fue devastado por incendios y abandono en los años 70. Esta zona conocida como Melrose Commons es de nuevo un barrio denso.

Creciendo de sur a norte desde casitas de tres plantas a una torre de 20 plantas, el Via Verde envuelve el contorno de su estrecho y triangular solar, formando un patio interior íntimo y maximizando, a su vez, la exposición solar. El nombre Via Verde hace referencia a la estrategia de cubiertas verdes. Empezando en el anfiteatro-patio, los residentes pueden trepar hasta las cubiertas, trazando una espiral hasta la cumbre a través de plantaciones de coníferas, un huerto y macetas de los propios habitantes, para llegar finalmente a la cubierta “fitness”, con una terraza cubierta para hacer ejercicio, la cual se abre hacia un centro deportivo interior. Via verde también incorpora una clínica de salud en planta baja, convirtiéndose en un caso de ensayo para las normas de diseño New York City’s Active Design Guidelines, adoptadas en 2010, las cuales promueven una vida más saludable a través de elementos arquitectónicos como escaleras exteriores, presentadas como una alternativa al ascensor. El enfoque dual del Via Verde en salud residencial y sostenibilidad arquitectónica supera el concepto de edificio “verde”.

Dattner Architects and Grimshaw Architects, Via Verde affordable housing complex
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Los diseñadores del Via Verde se alejaron de lo ya conocido y ensayado en materia de vivienda creando, en su lugar, apartamentos que reviven experimentos históricos en vivienda. Mientras los edificios residenciales de media altura en Nueva York tienen un fondo de 18.30 metros, con corredores interiores, el fondo del Via Verde en su sección de media altura es sólo de 14.50 metros. Las unidades más innovadoras del edificio son de dos plantas, apartamentos de dos dormitorios en su sección de altura media a lo largo de Brook Avenue, inspirados en la Unité d’Habitation de Le Corbusier. Los corredores interiores, localizados cada dos plantas, proporcionan acceso al nivel inferior de cada apartamento, cuyas plantas superiores pasantes permiten la ventilación cruzada así como incorporan balcones hacia el patio interior, algo raro en viviendas de renta media. En la sección sur del edificio hay casitas de dos plantas con jardines privados y con un máximo de tres apartamentos pasantes de una planta encima, con acceso desde escaleras exteriores. Las unidades vivienda-trabajo en planta baja se sitúan a lo largo de Brook Avenue. La torre proporciona desde estudios hasta unidades de 3 dormitorios. El sistema prefabricado de fachada incorpora paneles de madera, cemento y aluminio, con parasoles y balcones, elementos que, de acuerdo al arquitecto de Grimshaw Robert Garneau, “habitualmente no se ponen juntos.” Todos los residentes accederán al edificio por la entrada de Brook Avenue al patio, activando el espacio semi-público.

A pesar de su diseño peculiar, el Via Verde es en muchos aspectos un proyecto de vivienda asequible típico de Nueva York. Su sistema estructural prefabricado, usado en todo el edificio menos en la torre de 20 plantas, hecha en hormigón in situ, es estándar en este tipo de promoción. Y aunque el Via Verde se ha beneficiado de exenciones urbanísticas, permitiendo una torre ligeramente más alta y espacios abiertos ligeramente más estrechos que al resto de edificaciones de la zona, éste cumple totalmente el 2008 New York City Building Code así como las normas urbanísticas HPD que establecen los mínimos en el tamaño de las habitaciones, y el acceso a la luz y el aire. La lista de espera para el Via Verde – 7500 candidatos para sólo 151 unidades en alquiler- es desafortunadamente algo típico.

Dattner Architects and Grimshaw Architects, Via Verde affordable housing complex
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Apoyo Gubernamental

Además de un diseño excepcional, el proyecto puede presumir de beneficios cuantificables en asequibilidad y sostenibilidad. Los precios de los 151 apartamentos en alquiler se han establecido para propietarios con un volumen de ingresos entre el 30-60% de la Renta Media de la Zona (AMI), lo que equivale a entre $24,000 y $48,000 anuales para una familia de cuatro; la renta mensual para una vivienda de dos dormitorios es $942. El precio de las otras 71 viviendas en venta se establece para rentas entre el 70 y 100% del AMI, con un precio de compra de un apartamento de dos dormitorios de $146,000. El equipo de arquitectos estima que el edificio será por encima del 30% más eficiente energéticamente que las promociones de vivienda social estándar.

La calidad, sin embargo, tiene un precio. Los promotores de Via Verde declaran que este proyecto de 100 millones de dólares, unos $2,600 / m2, cuesta un 5% más que un proyecto tipico con este programa, con la construcción de la torre in situ y el arreglo del devastado solar suponiendo caso la totalidad del coste extra. Los logros arquitectónicos fueron sólo posibles gracias a un gran apoyo gubernamental, no sólo através de ayudas económicas, sino también en términos de excepciones urbanísticas: como la de tener que proporcionar aparcamiento, habitualmente uno de los mayores gastos en promociones residenciales. Tal y como es el caso de la mayoría de proyectos de vivienda asequibles, varias fuentes gubernamentales financiaron el Via Verde. Éste también se benefició del hecho que el solar era municipal, el cual fue transferido al equipo promotor a coste cero.

Dattner Architects and Grimshaw Architects, Via Verde affordable housing complex
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Aprendiendo de Via Verde

Via verde surgió de un proceso de selección único: iniciado y organizado por el New Housing New York Steering Committee, un grupo independiente de arquitectos, promotores y representantes del ayuntamiento. Fue un concurso de dos fases abierto para equipos de arquitecto-promotor. Treinta y dos equipos se presentaron a la primera fase, seleccionándose sólo cinco de ellos para una segunda fase.

Un jurado independiente asignó porcentajes de puntuación: un 30% por “diseño innovador” y otro 30% por “viabilidad económica”, un 20% por “edificio verde”, un 10% por la posibilidad de ser estandarizable y otro 10% por la “experiencia del equipo”, poniendo así mucho más valor en el diseño que en cualquier otro proyecto de vivienda social.

Dattner Architects and Grimshaw Architects, Via Verde affordable housing complex
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Via Verde supone un vuelco en la política de vivienda social en Nueva York. Con el coste de la vivienda continuamente subiendo y una escasez total de solares de propiedad municipal, la necesidad de vivienda con un buen diseño está aumentando. Via Verde ha conseguido una de las hazañas más difíciles en la residencia urbana, produciendo tanto un sentido de comunidad como el acceso al espacio abierto en densidad alta. El proyecto supone un precedente de lo que es posible con inversión en vivienda y diseño.

Karen Kubey

*parte de este artículo ha sido traducido del original publicado en Domus

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